ハワイ不動産の税務・確定申告

ハワイの不動産から賃貸収入を得たら、アメリカでの税金関連業務が発生します。この記事では「宿泊税・消費税」「固定資産税」「アメリカの確定申告」について解説しました。

アメリカの確定申告については「納税者番号の準備」や「会計事務所との契約」、「会計事務所に渡す資料」などについても述べています。

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ハワイ不動産の税務

ハワイで不動産を購入して貸し出しをしたら、やっぱり税金が絡んでくるよな?

そうだね。不動産投資に税務はつきものだから、しっかりと対応しておきたいね。

ハワイ不動産の税務として「宿泊税(Transit Accommodation Tax:TAT)消費税(General Excise Tax:GET)」「固定資産税」「アメリカの確定申告」が挙げられます。それぞれについて詳しく確認していきましょう。

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ハワイ不動産の宿泊税(TAT)・消費税(GET)

宿泊税と消費税って、部屋を貸し出したら発生するのか?

そうだよ。宿泊税と消費税はハワイ税務当局に毎月納税するんだ。

毎月?そりゃ面倒くさそうだな…。

僕の場合は不動産管理会社が納税代行してくれているから、実はノータッチなんだ。

ホテルプログラム運営会社による納税代行

宿泊税(TAT)はホテルレンタルやバケーションレンタルなど180日以下で部屋を貸し出す場合にかかる税金です。

2017年までは9.25%でしたが、2018年からは10.25%に引き上げられています。

 

消費税(GET)は貸し出し形式や日数に関わりなく発生する税金で、税率は4.5%です。

なお、日本の消費税は消費者が負担しますが、GETは販売者が負担するという違いがあります。そのため、売上税と表現したほうがよいかもしれません。

 

管理人の場合、TAT と GET は不動産管理会社が毎月申告して、納税も代行してくれているので、その存在を意識することはあまりありません。

日本人向けの不動産管理会社であれば申告納税代行サービスを提供していると思うので、最初にお願いしておくとよいでしょう。

 

なお、TAT と GET はハワイ州税務当局が徴収する税金なので、TAT・GETを納税するのに必要なハワイ州の納税番号が必要です。

管理人の場合は、不動産管理会社のほうからハワイ州の納税番号取得についての案内があって、それに従って取得手続きをしました。

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ハワイ不動産の固定資産税

固定資産税ってなにかお知らせがくるのか?

うん、毎年12月頃に翌年の物件評価額と物件区分を記した書類が届いて、翌年7月頃に固定資産税の請求書が届いているよ。

固定資産税はどうやって支払うんだ?

クレジットカードで決済したり、小切手を郵送したりして支払っているよ。

物件評価額の通知書

固定資産税の請求書

固定資産税は年一回または年二回にわけて支払います。

・第一期:7/16 〜 8/20
・第二期:1/20 〜 2/20

毎年、固定資産税を算定する元になる評価額が改定されています。この数年、評価額があがっているので、固定資産税の金額もあがっています。

※固定資産税額の推移については「ハワイ不動産の維持費・管理費・固定資産税」をご参照ください。

 

固定資産税の支払いですが、当初はハワイの銀行口座と紐付いたクレジットカードを使ってオンライン決済をしていました。

しかし、固定資産税額の上昇に伴って、クレジットカードの手数料が100ドルを超えてきたので、小切手を郵送しての決済に切り替えました。

小切手の郵送には郵便局のEMS(国際スピード郵便)を利用しており、郵便代は2,000円です。これくらいなら許容範囲内ですね。

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ハワイ不動産の確定申告

アメリカの確定申告の準備

ハワイの不動産による収入って確定申告が必要だと思うけど、アメリカと日本の両方でやる必要があるのか?

うん、アメリカと日本の両方で確定申告をする必要があるよ。アメリカの確定申告書と日本の確定申告書の2つ作る必要があるってことだね。

やっぱりか…。ぞうくんは面倒くさくないの?

うーん、そんなに面倒ではないよ。アメリカの確定申告に関しては、ハワイの会計事務所さんに必要書類を送れば、確定申告書を作ってもらえるからね。

アメリカで確定申告をするに当たって事前に準備しておかないといけないのは「アメリカの納税者番号(Individual Taxpayer Identification Number:ITIN)を取得すること」と「ハワイの会計事務所または税理士と契約すること」です。

納税者番号 ITIN については、インターネットで日本国内にいながら ITIN を取得できるサービスを調べて「Office T. Professional」さんにお願いをしました。丁寧に応対して頂けましたし、まったく問題なく ITIN を取得できたので、おすすめです。

ハワイの会計事務所については、不動産エージェントの岡崎さんからご紹介いただいた「Bella Tax & Accounting, Inc.」さんにお願いをしています。

アメリカの確定申告書作成に必要な書類

ハワイの会計事務所に送る書類ってなにがあるんだ?

僕の場合は「年間収支計算書」と「銀行口座の取引明細」と「渡航費用」だね。これに初年度は「不動産購入明細書」と「リフォーム費用明細書」が加わるよ。

不動産の貸し出しに伴う収入と支出については、不動産管理会社から一年間の収支計算書が送られてくるので、それを会計事務所に送ります。

不動産管理会社の管轄外の費用(固定資産税やオーナー組合費、オーナー保険など)はハワイの銀行口座から支払いを行っているので、銀行口座の取引明細を印刷して、そこに何の費用なのかコメントをつけて提出しています。

ハワイの銀行口座で支払っていないのは、あとはハワイへの渡航費くらいなので、渡航費をエクセルなどでまとめて会計事務所に送ればOKです。基本はこれだけですね。

 

なお、初年度は「不動産購入明細書」「リフォーム費用明細書」も必要書類に加わります。

「不動産購入明細書」はエスクロー会社から送られてきて、「リフォーム費用明細書」は工務店から送られてきます。

これらの資料から、会計事務所の方で資産計上する部分と経費計上する部分に分けて、アメリカの確定申告書を作成してくれます。管理人の場合、初年度の確定申告書作成費用は普段よりも200ドル程度高めでした。

アメリカの確定申告手続き

会計事務所のほうで確定申告書を作ってもらったら、あとはどうするんだ?

あとは申告と納税だけど、僕はアメリカでの所得は累積赤字でまだ所得税を支払ったことがないんだ。だから、確定申告書に署名をして「米国内国歳入庁(Internal Revenue Service:IRS)」と「ハワイ州税務当局」に郵送すればおしまいだよ。

確定申告の手続きについては、会計事務所が丁寧に郵送の仕方を記した用紙を同封してくれていたので、特に問題なくこなせました。

日本での確定申告手続き

日本でも確定申告が必要だと思うけれど、どうすればいいんだ?

僕の場合は、アメリカの確定申告書を元に日本の確定申告書を作ってもらっているよ。

流れとしては、まずアメリカの会計事務所に2月中旬頃に依頼して、アメリカの確定申告書を3月上旬までに作ってもらっているんだ。

それを日本の税理士さんに提出して、日本の税制に合わせた不動産所得に計算し直して確定申告書を作ってもらう感じだね。いつも日本の確定申告期限ギリギリになるんだよね…。

管理人の場合は、日本の税理士さんにアメリカの確定申告書に記載された内容を日本の税制に合わせて再計算してもらっています。

※日本の税理士と言えども、ハワイ不動産の経理に詳しい必要があります。特にツテなどがない場合は、不動産エージェントさんから紹介をもらうのが一番よいでしょう。

 

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