ハワイ不動産の節税効果

ハワイ不動産投資でよく話題にあがるのが「節税」ですよね。管理人が所有しているハワイ不動産物件を例に、ハワイ不動産の節税効果を説明します。

中古取得の海外不動産について、2021年分の所得税(2022年3月15日が提出期限の確定申告)から減価償却による節税効果が見込めなくなりました。詳細は記事内で解説します。
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ハワイ不動産の節税実績

(単位:円)

不動産所得(日本)
2012年 -2,699,527
2013年 -620,710
2014年 -1,249,703
2015年 -1,696,424
2016年 -1,481,113
2017年 -2,475,162
2018年 -2,255,744

ずいぶん不動産所得がマイナスになっていたんだな。

そうだね。これらマイナスの不動産所得は損益通算できたから、その分だけ節税効果があったわけだね。

ハワイ不動産投資のメリットとしてよく挙げられる「節税効果」は、日本の確定申告における不動産所得をマイナスにすることで所得総額を下げるというものです。

具体的には、日本の確定申告において個人での課税所得が1,800万を超えている場合、所得税+住民税で50%以上課税されている部分があるはずです。

そのような方にとっては、不動産所得の-200万円は所得税+住民税50%で計算すると100万円の節税効果として現れてくるわけです。

 

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ハワイ不動産の経費

物件名 イリカイホテル(ワイキキ地区西端・アラモアナ付近/1965年築/鉄筋コンクリート造)

(単位:ドル)

賃貸タイプ 収入 支出 損益 修繕費 減価償却 不動産所得(米国)
2012年 ホテルレンタル 20,490 17,406 3,084 13,340 12,608 -22,864
2013年 ホテルレンタル 84,814 60,121 24,693 0 21,613 3,080
2014年 ホテルレンタル 74,079 57,709 16,370 0 18,528 -2,158
2015年 ホテルレンタル 60,461 47,803 12,658 0 16,325 -3,667
2016年 ホテルレンタル 68,377 53,423 14,954 0 14,755 199
2017年 ホテルレンタル 55,938 49,319 6,619 0 14,751 -8,132
2018年 長期賃貸 23,467 14,752 8,715 0 14,755 -6,040

ハワイ不動産事業において計上できる経費には次のようなものがあります。

・不動産物件の運用にかかる支出
・オーナー渡航費
・修繕費
・減価償却

この中でも不動産所得へのインパクトが大きいのが減価償却です。

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ハワイ不動産の減価償却

ハワイ不動産の減価償却ですが、日本とアメリカで減価償却費用の算出方法が異なっているので、それぞれ分けて確認しましょう。

アメリカにおける減価償却

(単位:ドル)

減価償却(米国)
2012年 12,608
2013年 21,613
2014年 18,528
2015年 16,325
2016年 14,755
2017年 14,751
2018年 14,755

管理人が購入したハワイ不動産物件は、アメリカでは耐用年数27.5年で計算されています。

建物部分の評価額に対して、この耐用年数27.5年に応じた減価償却を取ることになるわけです。

※表における減価償却には「建物」以外に「改装費用」や「家具購入費用」などの償却費も含まれています。

日本における減価償却

(単位:円)

減価償却(日本)
2012年 1,811,564
2013年 3,223,109
2014年 3,223,109
2015年 3,223,109
2016年 3,223,109
2017年 3,223,109
2018年 3,223,109

管理人が購入したハワイ不動産物件は、日本では中古耐用年数9年で計算されています。

建物部分の評価額に対して、この耐用年数9年に応じた減価償却を取ることになるわけです。

この耐用年数の違いによって日本での減価償却の額が大きくなり、日本における不動産所得が大きくマイナスになっていたわけなのです。

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ハワイ不動産を用いた節税について

ハワイの不動産であれば、どこでもこんなに減価償却できるのか?

ホテル・コンドミニアムとしては僕が購入したイリカイホテルは減価償却の大きい物件として有名らしいよ。他でもそうなのかについては、僕はやっていないから詳しくはわからないんだ。ごめんね。

でも、同じような物件であれば同じような節税効果を得られるんだろ?

2020年分までの所得税はそうだったんだけどね…。実は「税制改正大綱(令和2年度)」が発表されていて、順調に法成立したら、これまでのような節税効果は2021年分の所得税から見込めなくなってしまったんだ。

えっ!? そうなのか…。具体的にはどうなってしまうんだ?

2018年を例にあげると、不動産所得は -2,255,744円 になっているけれど、このうち減価償却費による損失が -3,223,109円 なんだよね。

 

要するに、不動産所得のマイナスは減価償却費によるものなんだけど、2020年度の税制改正で減価償却費に相当する部分は損失が生じなかったことにされるようになったんだ。

つまり、どういうこと?

2018年でいえば、改正後は不動産所得が0円と計算されるようになるってこと。言い換えると、減価償却費として認められるのは 967,365円(不動産事業による利益分)だけってことだね。

不動産所得が0円ってことは、給与所得と相殺して節税することはできなくなるってことか?

その通りだよ。

海外不動産に限りませんが、不動産投資を行うにあたってはルール変更によるリスクがあることは踏まえておいたほうがよいでしょう。

※減価償却の算出ルールをはじめ、不動産所得の算出ルールは改定される可能性が多々あります。公開している数字はあくまでも過去の実績であり、将来に渡って成り立つことを保証するものではありません。また会計処理については国税庁の不動産所得のページなどを参照したり、税理士などの専門家に依頼することを強くおすすめします。

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ハワイ不動産による所得分類について顧問税理士のコメント(2019/04/10)

2018年6月に日本国内での民泊が原則として雑所得となることが国税庁の Q&A (pdf)で明文化されました。また、ハワイ不動産のホテルレンタルによる収入が不動産所得ではなく雑所得とする見解も出てきております。

主として賃貸目的である場合(長期賃貸かつ所有者自身の利用がない、または極めて少ない場合)は不動産所得として認識できると考えますが、税務署によって見解が異なることもあるので、納税地の税務署に直接確認するのがよいでしょう。

雑所得とされると減価償却で発生したマイナスを給与所得と損益通算ができなくなるため節税効果が得られませんし、また売却するときは減価償却後の金額がベースとなり売却益が大きく計上されてしまうのでダブルパンチとなります。このような場合は、個人ではなく法人で所有することを視野にいれてみるのもよいかもしれません。

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ハワイ不動産の節税効果について顧問税理士コメント(2020/01/16)

令和2年度の税制改正で、中古取得の海外不動産所得に係る損失のうち、中古耐用年数を用いた建物の減価償却費に相当する部分は損失が生じなかったこととされる改正が提示されています。これは令和3年分の所得税から適用されます。

2018年の実績で考えますと、ハワイ不動産にかかる損益が ▲2,255,744円で、減価償却費が 3,223,109円ですから、損失はなかったものとされて不動産所得は0円となります。長期賃貸の不動産所得であっても、給与所得などと相殺して節税をすることができなくなります。

この改正のポイントは所得計算の方法自体が変わることです。令和2年以前に購入した不動産についても新しい計算方法に変わるため、今年(2020年)ハワイ不動産の購入を検討されている方は、損失による節税効果が期待できるのは2020年のみとなりますのでご注意ください。

 

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