ハワイ不動産を購入したら、次はどうやって管理・運用していくかですよね。管理人のハワイ不動産物件では、これまでホテルレンタルと長期賃貸を実践していますが、この記事では「ホテルレンタルと長期賃貸の違い」「運用実績」「ハワイ不動産管理会社が行ってくれた業務」などについて解説しました。
目次
ハワイ不動産の管理方法
ハワイの不動産物件が使えるようになったら、次はどうすればいいんだ？ 管理会社を選ぶのか？
そうだね。僕の場合は部屋をホテルレンタルで貸し出すことにして、ホテルプログラム運営会社と契約をしたよ。
ハワイ不動産には大きく分けて３つの種類の管理・運用方法があります。
| 管理・運用方法 | 宿泊期間 | オーナー利用 | 収益性 | 管理会社 |
|---|---|---|---|---|
| ホテルレンタル | 短期（一泊からOK） | ○ | ハイリスク・ハイリターン | 選べない |
| バケーションレンタル | 中期（三泊から／二週間から／一ヶ月からなど）※部屋による | △ | ミドルリスク・ミドルリターン | 選べることもある |
| 長期賃貸 | 長期（三ヶ月から／半年から／一年からなど）※部屋による | × | ローリスク・ローリターン | 選べる |
ホテルレンタル
ホテルレンタルとは、普通のホテルのように宿泊できるようにすることです。
ホテルレンタルはオーナー利用がしやすいという特徴があります。もし予約が入っていたとしても、他の同等クラスの部屋に泊まってもらうなどの変更を効かせやすいからです。
収益性としては、一泊あたりの単価は最も高くなりますが、空室率も上がりやすいため、ハイリスク・ハイリターン型となります。
ひとつのコンドミニアムに複数のホテルプログラム運営会社が入ることはないはずなので、管理会社は選べないことになります。
バケーションレンタル
バケーションレンタル（通称：バケレン）とは、少し長めの期間（だいたい二週間から一ヶ月程度）貸し別荘のように宿泊できるようにすることです。
バケレンではオーナー利用が出来るときと出来ないときが発生します。オーナーが利用したいと思ったとき、その期間に予約が入っていなければ大丈夫ですが、予約が入っているとオーナー利用は難しくなります。
収益性としては、一泊あたりの単価はホテルレンタルよりは安いですが、長期賃貸よりは高く設定できます。また少し長めの期間、連続して貸し出すため、空室率もある程度はおさえやすいと言われています。そのためミドルリスク・ミドルリターン型としました。
ひとつのコンドミニアムに複数のバケーションレンタル運営会社が入ることがあるので、管理会社は選べることもあるということになります。
オアフ島ではそもそもホテル・リゾート地域（ゾーニング指定された地域）以外での30日以下のレンタルは違法です。それ以外にもバケレンを運営するにあたっての条件があり、それらを満たしていない場合、物件管理会社だけでなく物件オーナーにも罰金が課されます。
ホテル形態ではない30日以下のレンタルといえば Airbnb のような民泊が代表例です。民泊が広がることでホテル業界に悪影響を及ぼすだけでなく、ホテル税（TAT）や消費税（GET）の納付漏れが多数発生しており、取締りが強化される運びとなったようです。
参考：ハワイ・オアフ島、短期民泊の規制強化 違反者には高額罰金（外部サイト）
長期賃貸
長期賃貸とは、長期間住居として貸し出すことです。私たちがマンションやアパートを借りるのと同じ形式ですね。
オーナーが利用したいと思っても、普通は入居者が入っているはずなので、オーナー利用はほぼできないと考えたほうがよいでしょう。
収益性としては、一泊あたりの単価は最も安くなります。代わりに空室となるのは入居者入れ替えのときだけになるので、空室率はかなり低くなります。このため、ローリスク・ローリターンと言えます。
長期賃貸の場合はコンドミニアム内に管理会社の担当者が駐在している必要がなくなるので、管理会社はどこの不動産管理会社を選んでも大丈夫になります。
ハワイ不動産の運用実績
不動産の管理・運用方法が複数あるとなると迷ってしまうな…。どれが一番儲かったんだ？
僕はバケーションレンタルはやったことがないからわからないけれど、ホテルレンタルと長期賃貸は同じ物件でやってみたことがあるから、その運用実績を見せるね。
| 物件名 | イリカイホテル（ワイキキ地区西端・アラモアナ付近／1965年築／鉄筋コンクリート造） 中層階／１ベッドルーム／オーシャンビュー（ラグーンサイド） |
（単位：ドル）
| 投下資本 | 398,648 | 購入費 | 333,285 | リフォーム代 | 65,363 |
| 賃貸タイプ | 収入 | 支出 | 損益 | 実質利回り | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2012年 | ホテルレンタル | 20,490 | 17,406 | 3,084 | 0.8% |
| 2013年 | ホテルレンタル | 84,814 | 60,121 | 24,693 | 6.2% |
| 2014年 | ホテルレンタル | 74,079 | 57,709 | 16,370 | 4.1% |
| 2015年 | ホテルレンタル | 60,461 | 47,803 | 12,658 | 3.2% |
| 2016年 | ホテルレンタル | 68,377 | 53,423 | 14,954 | 3.8% |
| 2017年 | ホテルレンタル | 55,938 | 49,319 | 6,619 | 1.7% |
| 2018年 | 長期賃貸 | 23,467 | 14,752 | 8,715 | 2.2% |
| 平均 | 55,375 | 42,933 | 12,442 | 3.1% |
2012年にリフォームしたため、2013年は高い収益性を示していますが、一般的にホテルレンタルだとアップダウンが激しいことが読み取れるかと思います。
長期賃貸の場合は固定金額で貸し出すため、今後も2018年と同じ程度の実績値となることが見込まれます。
※収益の推移については「ハワイ不動産投資の利回り」にて詳しく解説しています。
ハワイ不動産管理会社の管理業務
ホテルレンタルと長期賃貸、それぞれ不動産管理会社が行う業務内容は異なっています。ここでは、費用項目を元にハワイ不動産管理会社が行ってくれた業務を確認しておきましょう。
（単位：ドル）
| 2017年 ホテルレンタル |
2018年 長期賃貸 |
|
|---|---|---|
| 収入 | 55,938 | 23,467 |
| 費用 | ||
| 管理会社への支払い（管理費） | 21,902 | 1,877 |
| 宿泊予約手数料 | 3,762 | 0 |
| 清掃・メンテナンス | 798 | 0 |
| 入居者募集広告費 | 0 | 157 |
| 修繕費・消耗品 | 0 | 1088 |
| オーナー組合費（維持費） | 6,145 | 6,674 |
| オーナー保険料 | 498 | 541 |
| 固定資産税 | 7,536 | 2,436 |
| 消費税（GET） | 2,407 | 354 |
| 宿泊税（TAT) | 4,726 | 695 |
| 納税代行手数料 | 880 | 160 |
| 会計事務所への支払い（確定申告書類作成） | 665 | 770 |
| 費用合計 | 49,319 | 14,752 |
| 損益 | 6,619 | 8,715 |
ホテルプログラム運営会社「アクア・アストン・ホスピタリティ」
イリカイホテルのホテルプログラム運営会社は「アクア・アストン・ホスピタリティ」で、イリカイの他にもハワイのたくさんのコンドミニアムでホテルレンタルプログラムを提供しています。
費用項目にあがっているように「部屋の管理全般」「宿泊予約」「清掃・メンテナンス」「消費税・宿泊税の徴収と納税代行」などを行ってくれます。
また、日本語ができる担当者をつけてくれるので、不明点や疑問点があっても日本語で問い合わせることができます。
長期賃貸管理会社「グレース・インターナショナル・リアリティ」
長期賃貸をお願いしている不動産管理会社「グレース・インターナショナル・リアリティ」ですが、こちらは管理人がイリカイホテルの部屋を購入したときの不動産エージェント岡崎さんの会社です。
費用項目にあがっているように「部屋の管理全般」「入居者募集と入居手続き」「消費税の徴収と納税代行」などを行ってくれています。
実は、岡崎さんには不動産を購入してからずっとサポートをして頂いています。ホテルレンタルプログラムを利用している間も、です。
特に助かった（助かっている）のは資料の問い合わせです。ハワイの不動産を所有していると、たくさんの書類が届きます。（ハワイ州税務当局、オーナー組合、オーナー保険、ホテルプログラム運営会社、ハワイの銀行などなど）
もちろん自分自身で最初に目を通すのですが、だいたいわからないことばかりなので、よく岡崎さんに「この書類は何者ですか？」と聞いていました（聞いています）。
本来はお金を払わないといけないサービスだと思いますが、いつも快く対応してくださって、少し込み入っていそうな案件などは相手に電話して直接確認してくれたりもしました。
記事「ハワイ不動産投資の実質利回り」で、管理人がホテルレンタルから長期賃貸に切り替えた理由として収益性が落ちてきたことを挙げましたが、それ以外にも岡崎さんにずっとお世話になっていたので、恩返しがしたかったという気持ちもあったわけなのです。
※不動産エージェントの岡崎さんについては「ハワイ不動産の専門家」をご参照ください。
【ハワイ不動産投資】運用に関する記事
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