ハワイ不動産投資物件の価格推移

ハワイ不動産を購入するにあたって、不動産価格の推移は気になりますよね。管理人の所有しているハワイ不動産物件の評価額推移と、ハワイ不動産価格の今後について管理人の見解も掲載しています。

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ハワイ不動産投資物件の価格推移

(単位:ドル)

投下資本 398,648 購入費 333,285 リフォーム代 65,363
物件価格(評価額)
2012年 275,900
2013年 319,200
2014年 430,700
2015年 456,300
2016年 398,000
2017年 576,300
2018年 696,000
2019年 755,300

ぞうくんが購入した不動産物件の評価額、めちゃくちゃ上がってるな。

僕もここまで上がるとは思わなかったよ。ハワイ不動産相場が全体的に上がっているみたいだね。

提示している不動産物件価格はハワイ州の税務当局から固定資産税を算出するために毎年送られてくる評価額です。

物件価格が上がると次のことが起きます。

・評価額に対して実質利回り低下
・売却時のキャピタルゲイン増加
・減価償却による節税効果が増加

評価額に対して実質利回り低下

(単位:ドル)

投下資本 398,648 購入費 333,285 リフォーム代 65,363
賃貸タイプ 収入 支出 損益 実質利回り 物件価格
(評価額)
対評価額
利回り
2012年 ホテルレンタル 20,490 17,406 3,084 0.8% 275,900 1.1%
2013年 ホテルレンタル 84,814 60,121 24,693 6.2% 319,200 7.7%
2014年 ホテルレンタル 74,079 57,709 16,370 4.1% 430,700 3.8%
2015年 ホテルレンタル 60,461 47,803 12,658 3.2% 456,300 2.8%
2016年 ホテルレンタル 68,377 53,423 14,954 3.8% 398,000 3.8%
2017年 ホテルレンタル 55,938 49,319 6,619 1.7% 576,300 1.1%
2018年 長期賃貸 23,467 14,752 8,715 2.2% 696,000 1.3%

管理人が所有している不動産物件の評価額は2017年からぐっと引き上げられていますが、不動産物件の収益は評価額の上昇ほどには伸びていません。

そのため、直近の2018年でいえば、購入価格に対する実質利回りは2.2%ですが、物件価格(評価額)に対する利回りは1.3%と悪化しています。

現時点(2019年4月時点)でハワイ不動産を購入した場合、実質利回りは低くなると思っておいたほうがよいでしょう。

※実質利回りの実績値については「ハワイ不動産投資の実質利回り」をご参照ください。

売却時のキャピタルゲイン増加

物件価格の評価額は、近隣不動産物件の実際の売買価格を参考にしている数字です。

そのため、所有している部屋に特別なことが起きなければ評価額に近い数字で売却できる可能性が高いと思っています。

※売却シミュレーションについて詳しくは「ハワイ不動産の売却試算」をご参照ください。

減価償却による節税効果が増加

購入価格が高いと、減価償却は大きくなります

不動産所得が減価償却分だけマイナスされるので、所得総額が下がり、高額所得者にとっては大きな節税効果を得られることになります。

※減価償却による節税の実績値については「ハワイ不動産の節税効果」をご参照ください。

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ハワイ不動産価格の今後について

おい、まだ物件価格は上がると思うか?

短期的には微妙だけれど、長期的にはまだ上がるんじゃないかなと思っているよ。

管理人の意見としては、現在(2019年4月時点)の物件価格は少し上がりすぎかなと思っています。

そのため、短期的には調整が入ってもおかしくはないと思っています。

 

一方で、アメリカという国全体で見たときには、ハワイ州の不動産価格はまだまだ上がる余地があるとも感じています。

そもそも、アメリカ自体がインフレの国なので、そのままでも自然と不動産価格は上がっていきます。(参考 アメリカのインフレ率推移

 

管理人の所有物件における長期賃貸の賃料も2018年は月額2,000ドルでしたが、物価上昇に伴って2019年は月額2,150ドルに改定しています。

そのため、10年という長期的な単位で見たときには、不動産価格はいまより上がっているのではないかと思っています。(参考 ハワイ州の不動産価格推移(月別 Market Report:英語))

 

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