ハワイ不動産の運用費用:維持費・管理費・固定資産税

ハワイの不動産をホテルレンタルや長期賃貸で運用したとき、どういう費用がかかってくるのか気になりますよね。管理人が所有しているハワイ不動産物件の費用明細と、主な費用項目「管理費」「維持費」「固定資産税」の実績値を公開します。

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ハワイ不動産の費用明細

物件名 イリカイホテル(ワイキキ地区西端・アラモアナ付近/1965年築/鉄筋コンクリート造)
中層階/1ベッドルーム/オーシャンビュー(ラグーンサイド)

(単位:ドル)

2017年
ホテルレンタル
2018年
長期賃貸
収入 55,938 23,467
費用
 管理会社への支払い(管理費) 21,902 1,877
 宿泊予約手数料 3,762 0
 清掃・メンテナンス 798 0
 入居者募集広告費 0 157
 修繕費・消耗品 0 1088
 オーナー組合費(維持費) 6,145 6,674
 オーナー保険料 498 541
 固定資産税 7,536 2,436
 消費税(GET) 2,407 354
 宿泊税(TAT) 4,726 695
 納税代行手数料 880 160
 会計事務所への支払い(確定申告書類作成) 665 770
費用合計 49,319 14,752
損益 6,619 8,715

ハワイの不動産運用って結構金がかかっているんだな。

そうだね。でも、費用ごとに現地で働いてくれている方々がいるってことだから、本当にありがたいことだね。

不動産投資のメリットは何と言っても不労所得を得られることです。

もちろん、その不労所得を生み出しくれている方々が現地で動いてくれているわけで、彼らが動いてくれた分が費用明細に上がってきていると考えると、大変ありがたいことだなと思っています。

2018年に運用方法をホテルレンタルから長期賃貸に切り替えたみたいだけど、長期賃貸だとかなりコスト削減できるんだな。

ホテルレンタルだと宿泊者が日替わりで変わるけれど、長期賃貸は入居者がほとんど変わらないから、管理費がかなり抑えられるんだね。

ホテルレンタルから長期賃貸に切り替えることで下がる費用として「管理費」の他に「固定資産税」が挙げられます。

一方で、ホテルレンタルでも長期賃貸でも同じようにかかる費用(維持費)としては、「オーナー組合費(維持費)」「オーナー保険料」「会計事務所への支払い」などがあります。

この維持費と管理費について、わかりにくい項目を取り上げて確認していきましょう。

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ハワイ不動産の維持費

(単位:ドル)

2017年
ホテルレンタル
2018年
長期賃貸
 オーナー組合費(維持費) 6,145 6,674

この「オーナー組合費」って何なんだ?

不動産物件の「共有施設・共有部分の費用」「光熱費」「修繕積立金」「ケーブルテレビ・インターネット代」などの費用だよ。

ハワイ不動産には日本のマンション管理組合と同じようなオーナー組合(Home Owner’s Association:HOA)があります。

購入した不動産物件をホテルレンタルとして運用しようが、長期賃貸として運用しようが、誰にも貸し出さず自己利用だけであろうが、このオーナー組合費は必ずかかってきます

なお、光熱費は従量制なので、毎月のオーナー組合費は光熱費の多い少ないに伴って変動しますが、管理人の所有している不動産物件(1ベッドルーム)では2019年は毎月600ドル程度かかっている感じです。

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ハワイ不動産の管理費

本サイトにおける「ハワイ不動産の管理費」は、不動産物件を運用してくれる「不動産管理会社への支払い」という意味です。

不動産物件をホテルレンタルとして運用するのか、長期賃貸として運用するのか、運用方法によって不動産管理会社の役割は異なり、当然その対価である管理費も変わってきます

ホテルレンタルの管理費

(単位:ドル)

2017年
ホテルレンタル
収入 55,938
費用
 管理会社への支払い(管理費) 21,902
 宿泊予約手数料 3,762
 清掃・メンテナンス 798

ホテルレンタルだと、結構な額を管理会社に支払うことになるんだな。

ホテル業務って顧客対応を筆頭に、やることが多いからだろうね。

ホテルレンタルとして不動産物件を運用する場合は、長期賃貸と比べて収入が大きくなりますが、管理費も大きくなります

エクスペディアトリバゴなど宿泊予約サイト経由での申込みには宿泊予約手数料を支払う必要もありますし、リネン交換などの清掃業務も必要になるので、管理費がある程度かかるのは仕方ないですね。

長期賃貸の管理費

(単位:ドル)

2018年
長期賃貸
収入 23,467
費用
 管理会社への支払い(管理費) 1,877
 入居者募集広告費 157
 修繕費・消耗品 1088

長期賃貸として不動産物件を運用する場合は、ホテルレンタルと比べて管理費はぐっと安くなります

入居者募集の広告費はかかりますが、長期賃貸は入居者が頻繁に入れ替わらないので、広告費も微々たるものになります。

なお、ホテルレンタルだと簡単な修繕は管理費のなかでやってくれていましたが、長期賃貸の場合はオーナー負担で、その分の費用が修繕費として計上されています。

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ハワイ不動産の固定資産税

(単位:ドル)

物件区分 物件価格(評価額) 固定資産税
2017年 Hotel and Resort 576,300 7,536
2018年 Residential 696,000 2,436

あれ?2017年は固定資産税が7,536ドルだったのに、2018年は2,436ドルに下がっているな。なんでなんだ?

物件区分を「Hotel and Resort(ホテル)」から「Residential(住居)」に変更したことで、固定資産税率が1.29%から0.35%に変わったんだ。

2018年にホテルレンタルから長期賃貸に切り替えた理由の一つに「固定資産税の高騰」が挙げられます。

ホノルルの固定資産税は不動産物件の評価額に対して、ホテル区分だと1.29%住居区分だと0.35%の税率をかけて算出されます。

参考 ハワイ州における不動産の固定資産税の税率表(外部リンク:英語)

(単位:ドル)

物件価格(評価額)
2012年 275,900
2013年 319,200
2014年 430,700
2015年 456,300
2016年 398,000
2017年 576,300
2018年 696,000
2019年 755,300

2017年から不動産物件の評価額がぐっと上がったので、固定資産税もぐっと上がってしまいました。その分だけ収益を圧迫してしまっていたわけです。

そこで、長期賃貸に切り替えて固定資産税の支払いを抑えることを考えました。

実際にホテルレンタルと長期賃貸のどちらが収益がよいかはやってみないとわかりませんでしたが、管理人の購入したハワイ不動産物件の場合は長期賃貸でもそこそこの着地になったので、ホッとしています。

 

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