ハワイ不動産投資の実質利回り推移:運用実績の変動理由

管理人が所有しているハワイ不動産の実質利回りを公開! 購入した2012年からの実質利回りの一覧表に加えて、年ごとに運用実績が変動している理由賃貸タイプを変更した理由についてもコメントをいれています。

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ハワイ不動産投資の実質利回り

物件名 イリカイホテル(ワイキキ地区西端・アラモアナ付近/1965年築/鉄筋コンクリート造)
中層階/1ベッドルーム/オーシャンビュー(ラグーンサイド)
登記 2012年4月

(単位:ドル)

投下資本 398,648 購入費 333,285 リフォーム代 65,363
収入 支出 損益 実質利回り
2012年~2018年の平均 55,375 42,933 12,442 3.1%
実質利回り=(収入ー支出)÷投下資本

実質利回りの平均は3.1%って出ているけど、これはハワイの不動産的にはどうなんだ?

ハワイ不動産投資の実質利回りはだいたい1.5%~4%と言われているから、一般的な水準だと思うよ。

表の数字は管理人が購入したハワイ不動産の2012年から2018年までの平均を取ったものです。実質利回りは「損益÷投下資本」で計算されますが、管理人の不動産物件は平均3.1%で回っているという結果になりました。

固定資産税などの税金や諸経費を引いて、ざっくり毎月1000ドル程度のキャッシュインがある感じです。

ただ、年ごとに損益・実質利回りの変動は激しいものがありました。そこで年ごとの収入・支出・損益・実質利回りをコメントをつけて解説していきます。

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ハワイ不動産投資の実質利回り推移

(単位:ドル)

投下資本 398,648 購入費 333,285 リフォーム代 65,363
賃貸タイプ 収入 支出 損益 実質利回り
2012年 ホテルレンタル 20,490 17,406 3,084 0.8%
2013年 ホテルレンタル 84,814 60,121 24,693 6.2%
2014年 ホテルレンタル 74,079 57,709 16,370 4.1%
2015年 ホテルレンタル 60,461 47,803 12,658 3.2%
2016年 ホテルレンタル 68,377 53,423 14,954 3.8%
2017年 ホテルレンタル 55,938 49,319 6,619 1.7%
2018年 長期賃貸 23,467 14,752 8,715 2.2%
平均 55,375 42,933 12,442 3.1%

2013年のように実質利回り6.2%まで上がる年もあれば、2017年のように実質利回り1.7%に落ち込む年もありました。それでは、年ごとに運用実績が変動している理由を確認していきましょう。

購入一年目(2012年)の利回りが低い理由

(単位:ドル)

賃貸タイプ 収入 支出 損益 実質利回り
2012年 ホテルレンタル 20,490 17,406 3,084 0.8%

2012年の利回りが0.8%と低いのは何でなんだ?

部屋のリフォームが長引いてしまったからだよ。

管理人がハワイ不動産で失敗したこととしてリフォームが挙げられます。具体的には、リフォーム工事の着工が遅れて、せっかく購入した不動産物件を運用していない時期があったわけです。

その一方で、部屋の維持費や固定資産税などの支出は発生していたため、損益が悪化してしまいました。

もう少しリフォーム工務店の方とうまくやり取りできていれば、工事着工までの間にホテルレンタルをするなどして売上を立てられたはずなので悔やまれるところですね。

※リフォームの顛末については「ハワイ不動産のリフォーム」をご参照ください。

購入二年目(2013年)の利回りが高い理由

(単位:ドル)

投下資本 398,648 購入費 333,285 リフォーム代 65,363
賃貸タイプ 収入 支出 損益 実質利回り
2013年 ホテルレンタル 84,814 60,121 24,693 6.2%

2013年の利回りが6.2%と高いのは何でなんだ?

リフォームが完了して、グレードの高い部屋としてホテル貸し出しされるようになったからだよ。

管理人が購入した部屋は、かなり古い内装だったので、全面リフォームを行いました。リフォーム代として65,000ドルも投じたので、グレードの高い部屋になったようです。

リフォーム直後のグレードの高い部屋ということで、ホテルプログラム運営会社も優先的に宿泊客を回してくれた結果、2013年は高い利回りとなったと考えています。

利回りが徐々に低下している理由

(単位:ドル)

賃貸タイプ 収入 支出 損益 実質利回り
2012年 ホテルレンタル 20,490 17,406 3,084 0.8%
2013年 ホテルレンタル 84,814 60,121 24,693 6.2%
2014年 ホテルレンタル 74,079 57,709 16,370 4.1%
2015年 ホテルレンタル 60,461 47,803 12,658 3.2%
2016年 ホテルレンタル 68,377 53,423 14,954 3.8%
2017年 ホテルレンタル 55,938 49,319 6,619 1.7%
2018年 長期賃貸 23,467 14,752 8,715 2.2%

何となく年々、実質利回りが低下している気がするんだけど…

このコンドミニアム全体でリフォームした部屋が増えたからだと思う。

管理人が購入したハワイの不動産は1965年に建てられたもので、建物としてはかなり古いコンドミニアム物件です。

部屋の内装はそれぞれのオーナーが適宜リフォームを行うため、私が購入した当時はまだまだ古い内装の部屋がたくさんありました

 

そのような古い内装の部屋が2014年以降、次々と新しい内装にリフォームされていったので、そちらに高い宿泊料金で申し込んだお客さんが回されるようになったと考えられます。

つまり、管理人の所有している部屋は宿泊単価が低いお客さんに提供されることが多くなったというわけで、これが原因で収益性が落ちていったと考えています。

リフォームが多い物件は購入しないほうがいい?

他の部屋でたくさんリフォームが行われているコンドミニアムは購入しないほうがいいってことか?

必ずしもそういうわけじゃないよ。リフォームされた部屋が増えたら、コンドミニアム全体の価格があがるからね。

リフォームした部屋が増えると自分自身が保有している部屋の収益性は悪化しますが、その一方で不動産物件全体の評価は上がります

つまり、毎月のキャッシュフローが減るかわりに、将来の売却したときのキャピタルゲインが増える可能性が高まるわけです。

実際に「ハワイ不動産の価格推移」でも述べているように、保有している不動産物件の評価額は上がっているので、リフォームされた部屋が増えるのは悪いことばかりではないと考えています。

賃貸タイプをホテルレンタルから長期賃貸に変更した理由

(単位:ドル)

賃貸タイプ 収入 支出 損益 実質利回り
2012年 ホテルレンタル 20,490 17,406 3,084 0.8%
2013年 ホテルレンタル 84,814 60,121 24,693 6.2%
2014年 ホテルレンタル 74,079 57,709 16,370 4.1%
2015年 ホテルレンタル 60,461 47,803 12,658 3.2%
2016年 ホテルレンタル 68,377 53,423 14,954 3.8%
2017年 ホテルレンタル 55,938 49,319 6,619 1.7%
2018年 長期賃貸 23,467 14,752 8,715 2.2%

2018年から長期賃貸に切り替えたのはなぜなんだ?

ホテルレンタルの実質利回りが低下したからだよ。

管理人が所有しているハワイ不動産物件は、2012年から2017年までの間はホテルレンタルとして運用していました。

しかし、徐々に実質利回りが低下していったため、変動の激しいホテルレンタルではなく、安定性の高い長期賃貸に切り替えることにしました。長期賃貸とは、私たちが普通にマンションやアパートなどを借りる形態のものです。

 

長期賃貸のメリットは借り手が継続してくれている限り、月額固定の金額が入ることです。ハワイの観光業の景気動向にも影響を受けにくくなります。また「ハワイ不動産の固定資産税」でも述べていますが、固定資産税もかなり割安な区分になります

長期賃貸のデメリットはホテルレンタルほどの収入は見込めないことです。あと、オーナー自身が宿泊利用できなくなります借り手にすぐに出ていってもらうことも難しいです。

 

なお、長期賃貸に切り替える直前の2017年の売上は想定以上に悪かったのですが、これは2017年9月頃にホテルプログラム運営会社に対してホテルレンタルから長期賃貸に切り替える旨の連絡をしたためだと思っています。

当然ですが、長期賃貸に切り替えるということはホテルプログラム運営会社から別の不動産管理会社に切り替えるということです。

ホテルプログラム運営会社としても、契約が切れるオーナーの部屋を宿泊に回す義理はないので、9月から12月にかけて部屋が宿泊に回されにくくなったことが収入低下の主な要因だと考えています。これがなければ2017年の売上はもう少し良い数字が出ていたと思われます。

 

不動産物件の賃貸タイプを長期賃貸に切り替えた2018年の実質利回り2.2%は、部屋の貸し出し相手が観光客からハワイ在住の方に変わるため、ハワイ在住者向けとしてはこれくらいの数字なのだろうと思っています。

 

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